ARTYKUŁ SPONSOROWANY.
Operat szacunkowy nie jest dokumentem „bezterminowym”. Co do zasady może być wykorzystywany przez 12 miesięcy od daty sporządzenia, ale tylko do celu, dla którego został przygotowany (np. do banku, sądu czy urzędu). Wynika to z art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis wskazuje też ważny wyjątek: nawet przed upływem 12 miesięcy operat może utracić praktyczną aktualność, jeśli zmienią się uwarunkowania prawne albo istotne czynniki wpływające na wartość nieruchomości.
To oznacza, że sama data nie zawsze wystarcza. Jeśli w międzyczasie zmienił się np. stan prawny, przeznaczenie nieruchomości, sytuacja rynkowa lub inne kluczowe okoliczności, instytucja może oczekiwać nowego dokumentu. W praktyce operat trzeba więc oceniać nie tylko „kalendarzowo”, ale również pod kątem tego, czy nadal odzwierciedla realia rynku i stan nieruchomości.
Czy po 12 miesiącach można przedłużyć ważność operatu?
Tak, ale nie w formie dowolnego „uaktualnienia”. Ustawa przewiduje potwierdzenie aktualności operatu przez rzeczoznawcę majątkowego, który go sporządził. Odbywa się to przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie oraz dołączenie analizy potwierdzającej, że od dnia sporządzenia nie nastąpiły istotne zmiany prawne ani rynkowe. Po takim potwierdzeniu operat może być wykorzystywany przez kolejne 12 miesięcy (liczone zgodnie z przepisem od upływu pierwszego okresu).
To ważne rozróżnienie: nie każdy „stary” operat automatycznie da się przedłużyć. Jeżeli zmiany są istotne, bezpieczniejszym i często koniecznym rozwiązaniem jest przygotowanie nowego operatu od podstaw. Właśnie dlatego warto skonsultować dokument z rzeczoznawcą jeszcze przed złożeniem go do banku lub urzędu.
Kiedy trzeba wykonać nowy operat szacunkowy?
Nowy operat jest zwykle potrzebny w kilku typowych sytuacjach. Po pierwsze — gdy minął okres wykorzystywania dokumentu i nie było podstaw do potwierdzenia jego aktualności. Po drugie — gdy zmienił się stan nieruchomości, np. po remoncie, rozbudowie albo pogorszeniu stanu technicznego. Po trzecie — gdy zaszły zmiany prawne lub planistyczne, które wpływają na wartość. Po czwarte — gdy dokument ma być użyty do innego celu niż ten, dla którego został sporządzony. Zgodność celu jest tu kluczowa.
W praktyce często pojawia się też sytuacja „bankowa”: klient ma operat sprzed kilku miesięcy, ale procedura kredytowa się przeciągnęła. Jeśli bank uzna, że dokument jest już nieaktualny albo nie spełnia wymogów formalnych, może poprosić o nowy operat lub potwierdzenie aktualności. Dlatego najlepiej planować wycenę możliwie blisko terminu wykorzystania dokumentu.
Praktyczna wskazówka przed zleceniem wyceny
Na stronie marki rzeczoznawca-majatkowy-krakow.com.pl wskazano wprost, że operat jest ważny 12 miesięcy, a po tym czasie możliwe jest potwierdzenie aktualności (o ile nie zaszły istotne zmiany). Serwis przedstawia także mgr inż. Jerzego Zielińskiego jako rzeczoznawcę majątkowego specjalizującego się w wycenach nieruchomości w Krakowie i okolicach. Jeśli zależy Ci na sprawnym wykorzystaniu operatu w banku, sądzie lub urzędzie, warto już na starcie określić cel wyceny i planowany termin użycia dokumentu — to pomaga uniknąć konieczności ponownego zlecania operatu po krótkim czasie.
